故人が所有していた不動産（自宅、土地、マンション等）の名義変更手続き

トラブルの原因No1の不動産の相続手続き。分割の仕方には十分注意が必要です。

「相続」といってまず一番にイメージするのは不動産の相続かもしれませんね。故人が所有していた家、土地などの不動産は、相続によって所有者が替わります。古くからの慣習では長男が相続するという印象が強いかもしれませんが、では残された財産が不動産だけだった場合、他の相続人は何も財産を受け取ることができないのでしょうか？相続人同士のトラブルの主要な原因はこういったところにあるのです。

一つしかない不動産。誰が？どのように相続？

相続人が一人だけだった場合、不動産も預貯金も全て一人が相続すれば何も問題はありません。では相続人が複数いた場合、「モノ」である不動産はどのように分けることができるのでしょうか？分割方法には次のようなものがあります。

「代償分割」は多額の現金を用意するのが難しく、「換価分割」も売却してしまうと住むところがなくなるので、現実問題としてなかなか利用するのは難しいと言えます。

そこで、実際には「現物分割」または「共有分割」されるのが一般的ですが、「共有分割」は将来家を立て替える場合も売却する場合も名義人全員の承諾が必要になり、仮に共有名義のうちの誰かに不幸があると、その持分をまた相続人が分割することになり、承諾をもらう人がどんどん増えてしまうことになります。そうなると、もう顔も合わせたことのない人が名義人になっていたりすることもあり、最悪のケースではそれぞれが自分の持分を主張して「ハンコを押して欲しければ現金で買い取れ」などということを言ってくるケースもあり得ます。

「自分の兄弟は仲が良いから大丈夫」「とりあえず一旦共有名義にしておいてまた考えます」などとおっしゃられる方が多いのですが、「不動産の名義人になる＝その評価額分の財産を所有する」ということですので、単なる手続きだと思わず、多額の財産が動いているというイメージを持って慎重にお考えいただければと思います。

また、「共有は単なる問題の先送り」でしかありません。いつかは相続人全員が押印をしなければならない時（売却など）が来るでしょうし、それを今するのか、とりあえずそのままにしておくのか、ただそれだけの違いです。自分だけのことを考えれば共有でも問題ないかもしれませんが、子どもや孫の世代のことまで考えると、やはり早い段階で手続きを済ませておく方が賢明です。

どのように分割するのが良いのかお悩みの場合は遠慮なくご相談ください。多くの手続きを経験し、様々なトラブルを見てきた専門家がアドバイスさせていただきます。名義変更だけでなく、売却、買取まで対応いたします。

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相続した不動産の登記はいつまでにしなければならないの？

2024年（令和6年）4月1日の法改正により、相続した不動産の登記手続きが義務化されました。これまでは、相続開始後に名義を変更せず手続きを放置していても罰則等はありませんでしたが、この法改正により、名義変更の期限と罰則が設けられました。

詳しくはこちらをご参照ください。

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罰則があることも十分なデメリットですが、それ以外にも「名義変更をしないまま放置する」デメリットはあります。

以下、そのデメリットをご紹介します。

相続人の数がどんどん増えて、意見がまとまらなくなる可能性がある

相続登記をしないうちに、その相続人の一人に不幸があったとします。すると、その相続人の持分が配偶者や子どもによって相続されることになります。そしてさらにそのうちの誰かに不幸があったとすれば、さらにその持分が相続人で分割され、最初は数人だけだった相続人が、甥や姪、さらには甥や姪の配偶者や子までが相続人になり、普段顔を合わせる機会が少ない人間同士で遺産分割の話し合いをしなければならなくなります。

さらに言うと、その相続人に未成年者がいた場合、連絡の取れない人（いわゆる行方不明者）がいた場合、認知症の人がいた場合などは特別な手続きをする必要が生じ、相続登記以外の面で多額の費用がかかってしまうことになります。

（上図：相続人に未成年者がいた場合の手続き）

相続登記に必要となる費用

相続登記を専門家に依頼するかどうかに関わらず、手続きの際に必ず支払わなければならない税金があります。それが「登録免許税」です。あまり馴染みのない税金ですが、これは必ず支払わなければなりません。

では具体的にそれがいくらなのかと申しますと、固定資産評価額の1000分の4（0.4%）とされており、1000万円の評価額の不動産で4万円、2000万円の評価額なら8万円になります。
（※この金額は概算であり、必ずしも同額になるとは限りません）

登録免許税の計算

不動産の固定資産税評価額

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1000分の4（0.4%）

ここで言う評価額とは不動産は買ったり売ったりする際の価格ではなく、市町村役場にて取得できる固定資産評価証明書に記載の金額ですので、自分の場合はいくらなのかを知るという意味でも一度ご確認されることをおすすめします。
また、相続財産に公衆用道路などが含まれている場合は特別な方法にて算出することになりますので、具体的な計算についてはお気軽にお問い合わせいただければと思います。

この登録免許税に関して一つアドバイスさせていただきますと、例えばお父さんが亡くなり、相続人は配偶者と子ども一人だったとします。その不動産に住んでいるのは配偶者であるお母さんだけで、子どもはすでに別のところで暮らしています。
この場合、お母さんの名義にするのが通常一般的ですが、仮にお母さんもご高齢で体調が芳しくなかった場合、数年後にお亡くなりになられたとすると、その際にまた登録免許税を支払う義務が生じます。
そういった税金の負担を少しでも押さえるため、最初の段階でお子さんの名義にしてしまうというのも一つの方法です。

※相続人に未成年者がおられる場合は、特別代理人の申立て手続き、就任もお受けいたします。
※亡くなられた方の遺言書があった場合は、その開封のための手続き（検認）から全てご相談をお受けいたします。