相続した不動産（土地、建物、マンション等）の売却・買取

まずは「いくら」かを知ることです。
売って分けたい、売らずにお金を渡して住み続けたい、
その判断はそれからでも遅くありません。

「全員が実家を離れて所帯を持っているので、誰も住まないこの家は売却してそのお金をみんなで分けよう！」「住み慣れたこの家で今後も生活していきたいので、他の人には相応のお金を渡して自分の名義にしてもらおう」など、相続した不動産をどのように扱うかは皆様それぞれだと思います。

しかし、どんな選択肢の場合でも、一番最初にやるべきことは「その不動産がいくらの価値なのか」を知ることです。その上で、今後どうしていくかを考えても決して遅くはありません。手続きのことや税金のことを心配する前に、とにかく一度査定をしてみてください。当センターなら全国どこでも無料査定で、多数の実績がある不動産コンサルティングチームが対応いたします。

関西圏は3日以内、それ以外でも7日以内のスピード査定！
一戸建住宅、分譲マンション、文化住宅、賃貸マンション、事業用地はもちろん、連棟・長屋、底地、借地権つき建物、工場・倉庫、別荘物件など、どのような物件でもお任せください！

目次【本ページの内容】

1.〈まずは明確に〉あなたが相続不動産を売りたいと思った理由はなんですか？
2.〈だから選ばれる！〉当センターが売却に強い3つの理由
3.相続した不動産を売却するなら、ポイントは〈3年10か月以内〉！
4.家に残った家財の片付け、遺品整理もお任せください！キレイにすれば売却価格もアップ！？

1.〈まずは明確に〉あなたが相続不動産を売りたいと思った理由はなんですか？

このページをご覧になっているということは、相続財産の中に不動産があり、売却について知りたいというお気持ちが少なからずあるものだと思います。では、売却をお考えになられたのはどういった理由からでしょうか？

当センターでお手伝いさせていただいた相続不動産の売却事例の中で、よくある悩みや理由が以下のものです。

全員が実家を離れて所帯を持っているので、誰も住む予定がない。
思い出の家なので売りたくないが、離れていながら空き家を管理していくのには不安がある。
相続財産に借金があり、現金預金だけでは払い切れないので、不動産を売却せざるを得ない。
売却して現金で分割したい。
相続税がかかるので、売却したお金を納税資金に充てたい。

いかがですか？皆様と同じような理由がありましたでしょうか？
これら以外にも、売却をご検討される理由はたくさんあります。

また、一日でも早く売って現金化したい人、多少時間がかかってもいいから値段重視で売却したい人、どんなに時間がかかってもいいからとにかく高く売りたい人など、何を目的とするかによって、採るべき手段や販売活動などが異なります。

「あの人はこうだったらしい」「インターネットでこんな情報を見た」と自分だけで都合良く判断してしまわず、まずは専門家にご相談されることをお勧めします。なぜなら、不動産の売却にはお気持ちの面だけでなく、法律や税金が大きく関係してくるからです。特に税金は非常に複雑で、相続税、譲渡所得税、そして確定申告など、考えただけでも頭の痛くなることがたくさんあります。

どのように売却すれば税金も少なく、相続人間でできるだけトラブルにならないように進めていけるのか、まずはお気軽にご相談ください。多くの売却を経験し、様々なトラブルを解決に導いてきた専門家が直接お手伝いさせていただきます。

>>相続不動産の売却についての無料相談はこちら

2.〈だから選ばれる！〉当センターが売却に強い3つの理由

当センターに寄せられるご相談の範囲では、「不動産を売却するんだから不動産屋に相談すればいいんでしょ？」と思っておられる方が非常に多いです。もちろん、そのお考えは正しく、売却の手続きを行うのは不動産会社になります。

ただ、今回のケースは通常の売却ではなく、「相続した不動産の売却」であるということが重要なポイントになります。具体的には、その不動産は相続財産であり、相続人の方が複数おられる場合、その売却代金は皆様で分割することになるということです（協議内容によっては異なりますが）。

ですので、皆様の意見がうまくまとまらない場合はトラブルに発展する可能性も高く、特に相続税がかかるケースですと、そういった税金面との関係で誰が何をいくら払えばよいのかなど、非常に複雑になって参ります。単に「売ってお金をもらって税金を払って終わり」ではないということです。

当センターにたくさんの売却のご相談が寄せられるのは、相続に強い弁護士、税理士、司法書士、行政書士、そして不動産会社が連携してサポートさせていただいているからです。詳しくご紹介いたします。

まごころ代行センターの
”安心”専門家ネットワーク!!

行政書士

戸籍収集、財産調査、遺産分割協議書の作成、相続財産の名義書換などを担当。
司法書士

不動産の名義変更、相続放棄や遺言書の検認など、家庭裁判所への申立を担当。
税理士

相続財産の評価、相続税の試算、相続税の申告、税務調査の立会いを担当。
弁護士

遺産分割協議における交渉、家庭裁判所での調停や審判、訴訟における代理人を担当。
社会保険労務士

国民年金、厚生年金、健康保険、遺族基礎年金などの保険・年金手続きを担当。
不動産鑑定士

相続不動産の評価を担当。適正な評価により相続税が大幅に減額になることも。
土地建物調査士

土地測量、地積更正登記、分筆(土地を分ける)登記、マンション区分登記担当。
不動産コンサルタント

相続した不動産の売却、運用、管理、リフォームなど、不動産全般の相談を担当。
FPファイナンシャルプランナー

生命保険を活用した相続税対策のご提案、相続した財産の運用を担当。

これらの専門家が、
お一人お一人のご状況に応じて、
必要な手続き、すべき手続きを
全てサポートいたします!!

①【税理士】相続にかかる税金も考慮し、有利に売却する税金の計算ができる

税理士は税金のプロです。それは誰もがご存知のことと思います。しかし、税金にはたくさんの種類があり、全ての税理士が相続税に強いわけではないということをご存知でしょうか？どれだけ大きな税理士事務所であっても、その事務所が会社の決算を主として扱っているのであれば、相続を専門としている事務所に及ばない部分もあるかと思います。

また、相続に関する税金は頻繁に変更されます。少し前の話で言いますと、平成27年1月1日以降に発生した相続では、相続財産の基礎控除額が大きく減少しました。このような大きな税制改革ならまだほとんどの方の耳に入っているかもしれませんが、それ以外にも相続税額の計算に大きく影響する様々な特例も随時変更されております。そういった法改正に対応し、よりよい方法で相続に関する税金のことを考えるのであれば、やはり相続税に強く、あらゆる専門家と連携してサポートできるというのは大きな強みになると思います。

>>税理士によって相続税が大きく変わる？

②【弁護士】相続と不動産、2つの大きな問題を合わせて解決できる

よくありがちなのが、遺産相続と相続不動産の売却をそれぞれ別の手続きだと考えてしまうということです。何度も申しますが、今回は「相続した不動産の売却」です。つまり、遺産相続手続きからの一連の流れの中で不動産の売却があるということです。

個人が自宅を売るのであれば家族の了解さえあれば良いかもしれません。しかし、相続不動産の売却に限っては、相続人全員で合意に至らないと、「どうしてそんな金額で売ったんだ！自分だったらもっと高く売れたはずだ！その分だけ取り分を減らしてやる！」などというトラブルに発展してしまいかねません。（当センターの弁護士は、実際にそういったトラブルを何度も見てきました…）

ですので、弁護士についても税理士と同じく、相続に強い弁護士のサポートが大切かと思います。特に相続は”法律面”だけでなく”感情面”を大切に考えていかなければならない時もたくさんあります。そういった人間の深いところまで理解して協議ができる弁護士が円満解決をサポートします。

③【不動産】仲介・買取どちらも可！相続対策専門士が直接対応で安心

皆様は「公認不動産コンサルティングマスター」という資格をご存知でしょうか？これは、宅地建物取引主任者、不動産鑑定士、一級建築士等の専門家が不動産に関する一定以上の経験・知識・業歴を経て登録する、いわば”不動産のプロ”の資格です。

そして、その不動産コンサルティングマスターを有している者のうち、相続不動産の取扱いにおいて特にスペシャリストであると認められたのが「相続対策専門士」という称号です。相続対策専門士は、100％依頼者様の立場に立ち、現状を把握し、課題を見つけ、それに対する多くの対策に労力を惜しまず、依頼者様に満足していただける最適な助言・提案を行います。

当センターには相続対策専門士、不動産コンサルティングマスターが所属しておりますので、相続不動産を正確に査定し、売却方法の的確なアドバイス、スムーズでトラブルのない不動産の引渡しまで、他の専門家と連携しながらトータル的にサポートいたします。

賃貸マンションや文化住宅等、家賃回収や清掃等管理が必要な不動産もございましたらお気軽にご相談ください。物件内容に応じて、最適な管理会社をご紹介いたします。

3.相続した不動産を売却するなら、ポイントは〈3年10か月以内〉！

相続した不動産を売却するつもりなら、相続開始から3年10か月以内が絶対にお得です！

なんだかウソのような話ですが、これは迷信でも噂でもなく、3年10か月という期限は国税庁が認めた特例が使える期限になります。では、その特例とはどういった特例なのでしょうか？詳しく書けばキリがありませんので、ここでは簡単に説明をさせていただきます。

通常、土地を売却すると「譲渡所得税」という税金がかかります。簡単に言い換えると、「譲ることによって得た利益にかかる税金（所得税）」ということですね。具体的には

（売れた金額（A）ーその不動産を取得したときの金額（B）ー諸経費（C））×20%

が課されます。（※税率は不動産の取得からの年数によって若干前後します）
では、この計算式にあてはめて譲渡所得税の額を計算したとき、どうすれば税金が安くなるかというと、その不動産を取得したときの金額（B）と諸経費（C）が大きくなれば良いということです。

ここでこの特例が大活躍します。なんと、相続手続きの際に相続税を払っていた場合、その相続税の一部を取得費（B）に含めることができるんです！これを「取得費加算」といいますが、取得費が大きくなればなるほど譲渡所得税の額は小さくなっていきます。これこそが、不動産を売却するなら相続開始から3年10か月以内がお得という理由なのです。

不動産を売ろうと思ったとき、買い手が見つかって初めて取引が成立します。誰もが高く売ろうと思うはずですが、買う側からすると1円でも安く買いたいものです。そうなるとなかなか金額の折り合いがつかず、結局は買い手が見つからずになかなか売れないという期間が続くことがよくあります。そして、そうこうしているうちにいつの間にか3年10か月に…なんていうことも珍しいことではありません。売却を少しでもお考えの場合は、とにかくまず一番に査定をしてみてください。売るか売らないかの判断はそれからでも大丈夫です！

>>相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について詳しくはこちら(国税庁HP)

4.家に残った家財の片付け、遺品整理もお任せください！キレイにすれば売却価格もアップ！？

賃貸物件の場合、退去時には荷物を全て片付けて、次に入居される方のために何も残っていない状態で退去されると思います。では、不動産を売ろうと思った場合、やはり同じように全て荷物を片付けてから売却するのが一般的です。

荷物を残したまま売却をするという方法もありますが、買いたい人が内覧をした際に古い荷物がたくさん残っていると、部屋が狭く見えるだけでなく、印象としても良くありません。それによって「もっと安くして」と値段交渉されることもありますし、購入後の処分費用という名目で減額されることも有り得ます。

しかし、いざ片づけをしようと思っても、単にごみを捨てるだけではなく、家具から電化製品、とにかく家の中にあるもの全てを処分しなければならないとなると、そう簡単なものではありません。ひたすら捨てる作業に徹すれば数日で終わるかもしれませんが、想い出の品などが出てくるとどうしても作業が中断してしまうものです。そういった作業を、仕事をしながら、家事をしながら行うというのは本当に大変で、土日に一気に片付けようと思っていたのに数週間かかってしまったという話もよく耳にします。

当センターでは、そういった家財の処分、遺品整理、動産の撤去まで、全てお手伝いをさせていただいております。遺品整理を専門にしたスタッフが対応いたしますので、どんな状況のご自宅にも対応可能です。今までのケースでは、いわゆるゴミ屋敷などもありました。仏壇がそのまま残されていたケースもあり、その際はこちらで供養をして、失礼のないように作業をいたしました。